خانه 30 متری در راه بازار؟ - وبلاگ بیا ببین

به گزارش وبلاگ بیا ببین، مجوز ساخت خانه های 30 تا 35مترمربعی در بافت فرسوده تهران صادر شد. کمیسیون ماده پنج تهران با تصویب ضوابط خاص برای بافت های فرسوده درصدد است خانه سازی در دامنه متراژی فوق العاده کوچک را تسهیل کند.

اگرچه مصوبه چهارم تیر1401 که جزئیات آن در اختیار دنیای اقتصاد قرار گرفته است و برای اولین بار منتشر می گردد، با واکنش شورای عالی شهرسازی و معماری همراه بوده است؛ اما درصورتی که این مصوبه مهر تایید شورای مذکور را نیز دریافت کند، اجرای آن می تواند زمینه ساز ساخت حدود 25هزار واحد مسکونی حدود 30مترمربعی در منطقه ها نیمه جنوبی شهر گردد.

اخبار مربوط به بازنگری در ضوابط طرح تفصیلی مرتبط با ساخت و ساز در بافت های فرسوده در چند روز گذشته منتشر و اعلام شد ضوابط صدور پروانه در این بافت ها به نحوی تغییر می نماید که گره اصلی نوسازی این بافت ها یعنی عدم صرفه مالی تخریب و مشارکت به دلیل محدودیت تراکم گگردده گردد.

محتوای مصوبه کمیسیون ماده پنج نشان می دهد در قالب این ضوابط خاص، دو خط قرمز برای مسکونی سازی در بافت های فرسوده شهر تهران پاک شده است که یکی ناظر بر تامین حداقل پارکینگ ساختمان ها و دیگری مربوط به سقف تعداد طبقات (تراکم ساختمانی) در زمین هایی با قواره کوچک و خیلی کوچک است. این ضوابط ویژه نوسازی بافت های فرسوده تهران است که مساحت آن به بیش از چهارهزار و 400 هکتار می رسد و در همه منطقه ها پراکنده است؛ اما عمده آنها در 10منطقه نیمه جنوبی شهر شامل منطقه ها 10 تا 19 واقع شده است.

بر اساس مصوبه اخیر کمیسیون ماده پنج، زمین های خیلی کوچک با مساحت 50 تا 100مترمربع که عمدتا در بافت های فرسوده واقع شده اند، یکی از قطعات هدف تسهیل ساخت و ساز هستند که کمیسیون ماده پنج به آنها اجازه داده است ساختمان مسکونی چهار طبقه ساخته گردد؛ ضمن اینکه تامین حداقل یک واحد پارکینگ در این ساختمان ها از این پس کفایت می نماید. این قاعده دو خط قرمز اصلی ساخت و ساز در بافت های فرسوده را پاک نموده است. خط قرمز اول این است که به طور کلی بر اساس ضوابط عامل طرح تفصیلی ساخت و ساز در زمین هایی با مساحت کوچک در حداقل تعداد طبقات مجاز است. در طرح تفصیلی ساخت و ساز در زمین های 50 تا 150مترمربعی مشروط بر اینکه عرض معبر حداقل 6 متر باشد، فقط سه طبقه تعریف شده و این در حالی است که در بافت فرسوده از این پس امکان ساخت چهار طبقه در زمین های 50 تا 100مترمربعی فراهم است.

خط قرمز دومی که ضوابط خاص بافت فرسوده آن را به نفع احیای این بافت ها از مجموع مقررات ساخت و ساز پاک نموده، مربوط به تامین حداقل پارکینگ در ساختمان های مسکونی است. درحالی که قاعده کلی طرح تفصیلی این است که در زمین های کوچک باید حداقل معادل نیمی از تعداد واحدها پارکینگ تامین گردد و این یعنی برای ساخت یک ساختمان چهار طبقه لازم است حداقل 2 واحد پارکینگ پیش بینی گردد تا امکان صدور مجوز ساخت داشته باشد، کمیسیون ماده پنج درباره بافت فرسوده این خط قرمز را پاک و ضوابط را به این شکل تغییر داده که ساخت حداقل یک واحد پارکینگ برای ساخت و ساز چهار طبقه در زمین های 50 تا 100مترمربعی کفایت می نماید. البته در این مصوبه تاکید شده است که شهرداری تهران نیز نسبت به سرمایه گذاری برای ساخت پارکینگ های محله ای در بافت های فرسوده اقدام کند.

به این ترتیب هم خط قرمز طرح تفصیلی درباره حداکثر تراکم مجاز و هم خط قرمز مربوط به حداقل پارکینگ مورد احتیاج در ساخت وسازهایی که صرفا در بافت فرسوده انجام می گردد، حذف شده است. این تغییرات زمینه ساز ساخت و ساز آپارتمان های خیلی کوچک در زمین های زیر 100مترمربع می گردد و علاوه بر این درباره زمین های کوچک با مساحت 100 تا 150مترمربع نیز یک طبقه تراکم اضافی پیش بینی شده است تا مشوقی برای تخریب و مشارکت باشد. این در حالی است که در ضوابط کلی طرح تفصیلی تراکم اضافی صرفا درباره زمین هایی با مساحت بیش از 150مترمربع منظور شده است. علاوه بر این در طرح تفصیلی از دو زیرپهنه مسکونی خاص با عنوان R121 و R122 که در ضوابط خاص از آنها یاد شده، عنوان شده است که اگر مساحت زمین حداقل 200مترمربع باشد، مجوز ساخت چهار طبقه برای آن صادر می گردد. اما ضوابط بازنگری شده مربوط به بافت فرسوده اجازه ساخت چهار طبقه در زمین های زیر 100مترمربع را در این دو پهنه به شهروندان داده است. به گزارش دنیای اقتصاد مبتنی بر ضوابط تازه، در قواره های حول و حوش 50مترمربعی زمین واقع در بافت های فرسوده که اکنون بدون تجمیع امکان تخریب و نوسازی را پیدا نموده اند، با احتساب تراکم پایه 60درصدی آپارتمان های حدود 30 تا 35مترمربعی ساخته خواهد شد.

خانه هایی در این محدوده متراژی در شرایط فعلی بازار مسکن مرکز می تواند گرهی از کار خانه اولی های دهک های میانه و میانه رو به پایین که مقصد جست وجوی آنها نیمه جنوبی شهر است، باز کند. البته در عصر جهش حتی دهک های میانه رو به بالا هم ناگزیر به جابه جایی به جنوب شهر شدند و گروهی از طبقات درآمدی بالاتر ترجیح دادند به جای پرداخت اجاره بهای سنگین در منطقه ها میانه رو به بالا، خانه ای در منطقه ها میانه یا میانه رو به پایین خریداری نمایند و در آن ساکن شوند. اما نکته قابل تامل این است که در حال حاضر میانگین مساحت ساخت و ساز حتی در منطقه ها جنوبی شهر بیش از 50مترمربع است. این در حالی است که مصوبه کمیسیون ماده پنج می تواند با مجاز شمردن ساخت خانه های 30 تا 35مترمربعی، خانه اولی های ساکن مرکز را از شرایط نامطلوب فعلی برهاند. ساخت این خانه ها را می توان برنامه نجات خانه اولی ها تلقی کرد؛ چراکه در نیمه جنوبی شهر میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان حدود 20میلیون تومان است و این یعنی ارزش آپارتمان های ساخته شده در این منطقه ها طی یکی دو سال آینده با توجه به مساحت حداقل 30مترمربعی حدود 600میلیون تومان برآورد می گردد. در حال حاضر سقف وام خرید مسکن از محل اوراق برای زوجین 480میلیون تومان است و با توجه به دامنه وسیع تورم مسکن در سال های اخیر، احتمال افزایش آن نیز مطرح شده است. به این ترتیب وام مسکن با همین سقف فعلی تقریبا 80درصد از قیمت خانه های خیلی کوچک جنوب شهر را پوشش می دهد. در واقع ساخت خانه های فوق کوچک سبب می گردد قدرت خرید وام مسکن به شکل تاریخی افزایش پیدا کند؛ چراکه پیش از این در برترین حالت همیشه قدرت خرید این وام از حدود 50 تا 60درصد از ارزش املاک فراتر نرفته بود.

نظر شورای عالی شهرسازی و معماری چیست؟

فارغ از اینکه به دلایل نامعلوم متن مصوبه دو هفته قبل کمیسیون ماده پنج هنوز به طور رسمی به وسیله مدیریت شهری منتشر نشده و جزئیات آن با شهروندان در میان گذاشته نشده است، شورای عالی شهرسازی و معماری نیز طی مکاتبه ای با شهرداری تهران این مصوبه را بازگردانده است. شورای عالی شهرسازی و معماری نهاد بالادست کمیسیون ماده پنج شهر تهران به شمار می آید؛ به این معنا که اگر این کمیسیون بخواهد تغییرات عمده ای در مصوبات این شورا از جمله طرح تفصیلی اعمال کند، باید از راستا شورای عالی شهرسازی و معماری آن را دنبال کند. این شورا در مکاتبه با شهرداری اعلام نموده که مصوبه کمیسیون ماده پنج باید پیش از اجرا به تایید و تصویب شورای مذکور برسد و در غیر این صورت عواقب اجرای آن بر عهده شهرداری تهران خواهد بود. اما آیا محتوای مصوبه مذکور اشکال دارد که شورای عالی شهرسازی و معماری به آن ورود نموده است؟

آنالیز ها نشان می دهد با توجه به رکود خریدهای مصرفی در بازار مسکن شهر تهران و اهمیت گگرددن یکی از گره های اصلی نوسازی بافت فرسوده یعنی عدم صرفه مالی برای بسازوبفروش ها، به نظر می رسد تسهیل در ساخت و ساز در بافت های فرسوده یک ضرورت غیر قابل انکار است. از سال 98 در پی اعمال بعضی تغییرات در ضوابط ساخت وساز، عملا تراکم در بافت فرسوده به 2 طبقه کاهش یافته بود و با توجه به اینکه فرمول رایج تقسیم منافع در ساخت وسازهای تهران 70-30 یا 60-40 درصد به نفع مالک زمین است، عملا برای سازنده جذابیتی نداشت که وارد این قبیل پروژه ها با حداقل تراکم گردد؛ به ویژه با توجه به اینکه در منطقه ها نیمه شمالی شهر که بعضا حتی از لحاظ تعداد واحد مسکونی اشباع هستند، امکان تخریب و مشارکت بدون دردسر با کسب درآمد قابل قبول برای ساخت و ساز حداقل چهار طبقه وجود دارد و در نتیجه طی سه سال اخیر بسازوبفروش ها انگیزه کافی برای فعالیت در بافت های فرسوده نداشتند. به این ترتیب مصوبه کمیسیون ماده پنج با عنوان ضوابط خاص برای بافت های فرسوده گره این قفل را می گشاید و بازدهی سرمایه گذاری ساختمانی در جنوب شهر را برای سازنده ها تا حد معقولی افزایش می دهد. البته برگشت مصوبه مذکور از سوی شورای عالی شهرسازی و معماری نیز الزاما به منزله رد آن و وارد کردن اشکال به آن نیست.

در عین حال آنالیز دنیای اقتصاد نشان می دهد این گام مدیریت شهری برای احیای بافت های فرسوده اگرچه یک گام ناقص برای تامین مسکن مقرون به صرفه در جنوب شهر، اما در عین حال لازم و لازم است. سهل شدن ضوابط ساخت و ساز در بافت فرسوده می تواند تعداد واحدهای مسکونی مقرون به صرفه قیمت و در استطاعت را تا حد قابل توجهی افزایش دهد؛ اما با این حال این یک گام ناقص است. به نظر می رسد شورای عالی شهرسازی و معماری نیز احتمالا به نقص این گام پی برده و به همین دلیل خواهان آنالیز آن شده است. دلیل بازگشت این مصوبه در شورای مذکور احتمالا این است که باید وضع کل شهر پس از این مصوبه مورد مطالعه دقیق قرار گیرد. برای شورای عالی شهرسازی و معماری رعایت سقف جمعیت پذیری با توجه به افزایش بارگذاری های ساختمانی در منطقه ها دارای بافت فرسوده اهمیت دارد. طبق ضوابط طرح جامع شهر تهران، جمعیت شهر تهران زیر 11میلیون نفر پیش بینی شده است و اکنون فاصله زیادی با سقف جمعیت شهر وجود ندارد. اگر تراکم ساختمانی در جنوب شهر بدون اینکه در منطقه ها اشباع از ساخت و ساز در نیمه شمالی محدودیتی در ساخت و ساز اعمال گردد، افزایش پیدا کند، عملا جمعیت پذیری شهر دستخوش تغییر خواهد شد. بنابراین نقص عمده مصوبه مذکور این است که باید توأم با تسهیل ساخت و ساز و افزایش تراکم در جنوب شهر، محدودیت تراکم در شمال شهر را نیز دنبال کند تا جمعیت پذیری تحت تاثیر این ضوابط قرار نگیرد. بعلاوه احتمالا تغییر در ضوابط تامین حداقل پارکینگ دیگر دغدغه شورای عالی شهرسازی و معماری است؛ اما شاید در شرایط فوق العاده خاص بازار مسکن شهر تهران در حال حاضر، لازم است این شورا نیز واقعیت را در تصمیمات خود مدنظر قرار دهد و با علم به اینکه خانه اولی ها بیش از سه سال است که از بازار مسکن به بیرون پرتاب شده اند و شرایط عمومی مالی نیز به شکلی رقم خورده که تامین خانه ملکی بیش از هر زمان دیگری در اولویت فاقدان مسکن قرار گرفته است، می توان با شرایطی نسبت به عدم تامین پارکینگ اغماض کرد. انتظار می رود شهرداری تهران نیز با توجه به دغدغه مندی نهاد بالادستی نسبت به عواقب کسری پارکینگ، تمام درآمد حاصل از عوارض عدم تامین پارکینگ در ساخت وسازها را به ساخت پارکینگ های محله ای اختصاص دهد؛ کمااینکه سال گذشته شهرداری تهران حدود یک هزار میلیارد تومان عوارض کسری پارکینگ از ساخت وسازها دریافت کرد؛ اما این رقم صرف پرداخت حقوق و دستمزد شد.

چند واحد 30 متری ساخته می گردد؟

بر اساس محتوای مصوبه کمیسیون ماده پنج، 47درصد از پلاک های فرسوده شهر تهران شامل زمین های 50 تا 100مترمربعی هستند و این در حالی است که سهم این زمین ها از کل نوسازی بافت فرسوده در دهه های گذشته فقط 15درصد بوده است. دلیل این سهم پایین نیز روشن است؛ چراکه به دلیل محدودیت تراکم و سختگیری درباره پارکینگ، عملا امکان ساخت و ساز در قواره های خیلی کوچک زمین وجود نداشته یا فاقد صرفه بوده است. اما ازآنجاکه این پلاک ها در مجموع مساحتی حدود 10میلیون مترمربع دارند، درصورتی که بدون تجمیع و به صورت تک پلاک ساخت و ساز در آنها انجام گردد، با در نظر گرفتن حداقل 50 و حداکثر 100 مترمربع مساحت و نیز زیربنای 60درصدی در چهار طبقه در این زمین ها، در بافت های فرسوده تهران ظرفیت ساخت 240 تا 480هزار واحد مسکونی 30 تا 35 مترمربعی وجود دارد.

به این ترتیب در صورتی که مصوبه مذکور با تایید شورای عالی شهرسازی و معماری و برطرف نقص، به اجرا درآید، قفل نوسازی نیمی از پلاک های فرسوده شهر تهران به نفع تامین مسکن مقرون به صرفه در مرکز برای خانه اولی ها گگردده خواهد شد.